不動産投資

不動産投資で節税できるって嘘?本当?実際にシュミレーションしてみた

みなさん、こんにちは。副業ブロガーのびぼろくです。

不動産投資をすると「節税できる」ってよく聞きますよね。自分は、不動産会社の営業さんに何度も聞かされました。

 

でも、本当に節税できるのでしょうか。実際は、営業トークなだけで嘘なのでしょうか。

 

気になって夜も12時まで寝付けなくなってしまったので今回は、不動産投資で本当に節税できるのか検証したいと思います。

 

不動産投資で節税できるって嘘?本当?実際にシュミレーションしてみた

自分のデータを恥ずかしげもなく晒して節税効果をシュミレーションしてみます。

シュミレーションの前提条件

シュミレーションにあたっては自分の収支情報(収入と支出)と実際にある物件の情報を元に検証していきます。

収支情報

まず、自分の収支情報としてはこんな感じです。

・年間給与収入(本業の会社員の収入):464万円

・年間事業収入(副業の収入):657万円

・年間経費:66万

購入物件

今回は、実際に存在するワンルームマンション(以下)を購入することを前提としてシュミレーションしていきます。

・価格:2385万円

・固定資産税:6.5万円

・不動産取得税:15万円

・年間家賃収入:105万円

・年間経費(初年度):100万円(内50万は初期費用)

・減価償却費:50万

物件としては、こんな物件を購入することを前提としていきます。

不動産投資をしない場合の税金の額

まず、不動産投資をしない場合の税金の額を計算していきたいと思います。

 

税金計算の詳細については今回説明は省きますが、課税の対象となる金額(年間収入 – 経費 – 各種控除)に対して、所得税・住民税額を計算します。

 

ざっと計算してみると、(間違っていなければ)支払わないといけない税金の額は、おおよそ205万円(概算)になります。

所得税額:124万

住民税額:81万

合計:205万円

税金高すぎますね。そんなに国民一人の公共サービス提供するためにお金かかるのかと疑問に思ってしまいます(笑)

 

では、一方で不動産投資をした場合の税金はおいくら万円になるのでしょうか。

不動産投資をする場合の税金の額

次に、不動産投資をする場合の税金の額を計算してみましょう。

ざっと計算してみると、不動産投資時の税金額(初年度)はこんな感じになりました。

不動産投資初年度

・所得税額:85万円

・住民税:65万円

合計:150万円

ちなみに、次年度の税金額はこんな感じです。

不動産投資次年度

・所得税額:100万円

・住民税:70万円

合計:170万円

不動産投資をすることによる節税効果

では、不動産投資しない場合と不動産投資をする場合の税金の額を比較してみましょう。

税額(所得税・住民税)
不動産投資をしない場合 205万円
不動産投資をする場合(初年度) 150万円
節税額 +55万円

つまり、不動産投資をすることで税金を55万節約することが可能になるのです。

 

したがって、不動産投資をすることで「節税できる」と考えてもよいでしょう。

 

では、なぜこれだけ節税ができるのでしょうか。不動産投資の節税の仕組みを解説します。

不動産投資の節税の仕組み

なぜ不動産投資で節税ができるかというと、結論から言うと「帳簿上において経費をたくさん出すことができるから」です。

 

不動産投資において発生する経費として、

  1. 固定資産税・都市計画税
  2. 購入時の初期費用(不動産取得税や収入印紙代など)
  3. 賃貸管理代行費
  4. 管理修繕費
  5. ローン利息
  6. 保険料

いったものがありますが、これらに加えて忘れてはならない経費が「減価償却費」です。

 

減価償却費」は、物件の価格を耐用年数で分割して経費として帳簿に計上することができる費用になります。

 

今回シュミレーションした物件は鉄筋コンクリート(RC造)の物件のため、耐用年数47年の間は毎年50万円の減価償却費を経費にすることが可能です。

 

この減価償却費は帳簿上の経費なので、実際にお金の支払いは発生していないですが、毎年50万円を経費として帳簿に記録することができます。

 

これによって帳簿上において課税の対象になる所得を減らし、納税額を減らすことができるのです。

 

このように、不動産投資は節税効果が期待できるため、高収入で多額の税金支払いに苦しむ医者や外資系勤務のサラリーマンが多数節税目的で不動産投資を始めるようですね。

不動産投資で節税効果を高める方法

「減価償却費」を経費として計上し、帳簿上の所得を減らすことで節税できるわけなのですが、

 

この減価償却費用は、新築物件と中古物件で計上できる期間が変わります。

 

新築物件の場合は、購入時からまるっと耐用年数分は計上できますが、中古物件は、すでに購入時から何十年と経っている場合、残りの耐用年数分しか計上することができません。

 

したがって、不動産投資においてより多くの減価償却費を計上し、節税効果を高めるためには新築の物件を購入する方がベターと考えられるでしょう。

 

新築物件を扱う不動産投資会社は、以下の記事で比較しているので購入時は参考にしてみてください。

 

 

最後に

というわけで、今回は不動産投資の節税効果について実際のデータを元に検証してみました。

 

ざっと計算してみたところ不動産投資によって納税額をぐっと減らすことができ、節税が期待できそうでした。

 

より節税効果を高めるためには、やはり減価償却費を多く捻出できる新築物件が良いので、現在新築物件の購入検討を進めています。

 

もしみなさんも「節税したい!」ということであれば、ぜひ不動産投資を副業として始めてみても良いかもしれないですね。

 

ではでは。