不動産投資

【失敗から学ぶ】20代サラリーマンが不動産投資でカモられかけた件

不動産投資を始めようとしていたところカモかけられた話を恥を偲んで全て話します…

みなさん、こんにちは。びぼろくです。

自分は、ブログや電子書籍、YouTubeなど色々な副業に挑戦しているのですが、

副業の一つとして「不動産投資」に挑戦しようとしていたところ、

不動産投資会社にカモられかけました…(笑)

では、どのようにカモられかけたのでしょうか?

今回は、会社員が副業のために不動産投資をしようとしてカモられかけた話と、

経験から語る不動産投資を失敗しないために注意すべきポイント、について赤裸々に語ります。

長文ですが不動産投資をこれから始める人は必読ですので目を通していただければと思います。

サラリーマンが不動産投資でカモられかけた件

では、カモられかけるまでの一連の話をしていきます。

不動産投資のために物件を探し始める

色々副業を手がけているのですが、どれも不安定なビジネスだったということもあり、

継続的に収益をもたらしてくれるビジネスがしたいッ…、という考えで「不動産投資」に興味を持ち始めました。

※ 副業で不動産投資をするメリット・デメリットは以下でまとめているので興味のある人はチェックしてみてください。

【不動産屋に聞く】サラリーマンが副業に不動産投資ってどう?メリットとデメリットを伺うよ

不動産投資会社の営業マンに出会う

そんなこんなで不動産投資に興味を持ち始め、ある日不動産投資会社の営業と出会うこととなりました。

びぼろく)副業で不動産投資をして、毎月1-3万円ほどは利益を得られるようにしたいっす。

営業)わかりました。物件ご紹介します。

副業として継続的に収益を獲得できる物件を紹介して欲しいというリクエストをしたところ、

当てはまりそうな物件を探してみるとの返事をいただきました。

物件を提案される

そして、後日不動産投資会社の営業と会うこととなり、物件の提案を受けました。

その物件の内容としては以下の通りです。

✔︎ 新築ワンルームマンション
✔︎ 4,000万円の価格
✔︎ 都内の人気エリアに位置
✔︎ 家賃収入 月12万円
✔︎ ローン支払い+管理費 月11万円

こんな物件を紹介されました。

毎月の収入は、家賃収入からローン支払いや管理費を引いて、月1万円が継続的に入ってくる物件。

すでにこの物件に住む方は決まっており、向こう2年間は収入が入ってくることが確実な物件であり、

毎月1万円の継続的な収益が約束された魅力的な物件に見えました。

びぼろく)シンプルに良さそうな物件に見える…

営業)毎月1万円得て黒字で運用できる物件ですよ。

営業マンに物件の購入を急かされる

不動産投資の目的として考えていた「継続的な収益の獲得」というところを実現でき、魅力的な物件だなぁ…という印象を受けていたところ、

ここで不動産投資の営業マンによる怒涛の営業トークが繰り出されました。

営業)人気エリアなので希少価値が高くて、なかなか購入できない優良物件ですよ。

営業)販売開始から数日でもうほとんど他の部屋は売れてしまって、あと1日、2日で売り切れてしまいます。

営業)おっと。他の営業に確認したら、隣の部屋は先ほど売れてしまったようです。この部屋も他のお客さんにとられちゃうかも。

と営業トークのラッシュ。

びぼろく)あわあわ…。早く買わなきゃじゃん…(汗)

早くこの物件購入しないとやばい…と焦るようようになりました。

そして、一旦購入するかどうか考えさせてくれということを伝えたところ、

営業)人気の物件なので今日中に決めていただかないと他の人に取られちゃいます。4時間後に電話をするのでその時に決断を聞かせてください。

このように購入を急かされる形で、一旦は営業との商談を終了しました。

雑な収支シュミレーションで物件購入を決定する

その後、残された数時間で不動産の営業から渡された情報を元に慌てて収支のシュミレーションをしてみました。

不動産投資は基本的に「家賃収入 ー ローン支払い ー その他費用」が収益となるというビジネスです。

この考え方に沿って物件の収支のシュミレーションをしてみると、1万円の収益が確実に毎月ポケットに入ってくる良い儲け話に見えました。

びぼろく)低リスクでお小遣い増やせそうだしありかなぁ…買うか。

数時間検討したのちにとうとう購入を決断。購入の意思を営業に連絡し、契約に向けた面談を約束しました。

営業)ありがとうございます。では、明日契約のため弊社に来てください。

ふと心配になり収支シュミレーションをチェックしてみた

そして、購入の意思決定をしたその晩。

ベッドの上でふと心配になってきました。本当に収益を得られるのだろうか、と。

そして、ベッドから飛び出し、不動産投資の本を読み返し、検討漏れしている箇所がないか深夜真夜中に再度チェックしてみたのです。

「税金」の検討が漏れていることが判明する

すると、検討が一部漏れていました。それは「税金」です。

不動産投資をすると、ローンの利息や不動産管理会社に作業を代行する管理費などの費用が自分の財布から出ていくのに加え、

不動産取得税・都市計画税や、家賃収入分の住民税、所得税が追加で財布から出ていきます。

しかし、この税金に関する情報が不動産投資会社の営業マンからの情報からは欠落しており、

税金額も含めて収支シュミレーションができていなかったのです。

提案された物件は赤字覚悟の物件だった

そのため、改めて財布に入ってくる金額と、財布から出て行く金額を整理し、収支シュミレーションをすると、

実のところは、毎年数万円が財布から出て行ってしまう赤字必須の物件だったのです。

びぼろく)この物件は買ったら最後。ずっと収益マイナスの状況になるぞ…

そんな赤字必須の4,000万の物件の購入を営業マンにそそのかされていたのでした。っぶねー。

契約寸前のところで購入を取り消す

赤字であることが判明し、副業として継続的な収入を得るという目的が果たせないということで、

すぐさま購入の取りやめを決意し、キャンセルの連絡を不動産の営業に入れました。

びぼろく)すみません。やっぱり収支が赤字になりそうなので購入をキャンセルさせてください。

営業)わかりました。まあ、税金も含めたら赤字になりますね。

びぼろく)(ちゃんと言えよ…)

ということで、直前で購入を見直しキャンセルしましたが、

危うく4,000万円の物件を買わされ、不動産屋のカモにされかけたのでした。

いや、マジで危なかったです(笑)

では、このようなカモられかけた経験を踏まえて、

不動産投資でカモられて失敗しないために注意すべきポイントを備忘録として記したいと思います。

サラリーマンが不動産投資で失敗しないために注意すべきポイント

ポイント1. 信頼できる不動産投資の会社を見つける

不動産業者は、物件を売りたくて必死で、売るために客に本当のことを伝えないのはよくあります。

不動産の営業の千の発言のうち、三つしか本当のことを言わない「千三つ」というフレーズがあるほどです(笑)

今回においても、「毎月1万円の収益が出る」などと嘘をつかれて、危うくカモられかけました。

このような、あまり信頼できない不動産投資の会社ではなく、

営業担当者の質が高く誠実に物件購入に付き合ってくれる不動産投資の会社を見つけるようにしましょう。

この「担当者のクオリティ」や、その他の観点で徹底的に「どの不動産投資がおすすめか」を分析してみましたので以下の記事をぜひチェックしてみてください。

ポイント2. 焦って購入しない

今回、「売り切れますよ」などといった購入を急かす営業トークによって、焦って購入をしかけました。

焦って購入をすると、しっかりと考えきれず購入することになり、あとで問題が発覚する可能性があります。

焦らず一呼吸を置いて購入の検討をするようにしましょう

ポイント3. 徹底的にシュミレーションする

焦らず一呼吸を置くことができたら、徹底的に収支のシュミレーションをしましょう。

家賃収入からいくら支払いが発生するかを漏れなく検討し、利益が出るのか、出ないのかを綿密に計算するのです。

私の場合、「税金」も含めてシュミレーションすることを怠っており、危うく赤字物件を買うという失敗に陥りかけました。

「税金」や、その他発生する費用(管理費、修繕計画費、ローン利息 etc,,)を丁寧に検討しましょう。

また、空室や故障など不動産投資をする上でのリスクも考慮して、トータルの収益を計算してみてください。

※ 不動産投資におけるリスクについては、以下の記事でまとめています。

【初心者必読】不動産投資の6つのリスクと対応策をわかりやすく解説する

不動産投資の成功の鍵は、この収支のシュミレーションにあると思います。

ポイント4. 事前に勉強する

このようなシュミレーションをするには、不動産投資の知識をしっかりつけておくことが重要です。

不動産投資の知識を持っていないと、漏れのない収支のシュミレーションはできません。

なので、ちゃんと知識をつけるという意味で、不動産投資を始める前に勉強をしておくようにしましょう。

以下の記事でまとめているような不動産投資関連の本を読み漁ったり、

【プロが厳選】不動産投資を始める時におすすめな本を5冊に絞ってみた|2019年最新版

また、セミナーなどに参加しても良いかと思います。

どんな手段でも構いませんのでシュミレーションができるように勉強を怠らないようにしておいてください。

最後に

ということで、今回は不動産投資においてカモられかけた話と、それを踏まえて失敗しないためのポイントを紹介しました。

改めて不動産投資で失敗しないために注意すべきポイントを改めてまとめると、以下の通りです。

✔︎ 信頼できる不動産投資の会社を見つける
✔︎ 焦って購入しない
✔︎ 徹底的なシュミレーションをする
✔︎ 事前に勉強する

これらのポイントを意識して皆さんも不動産投資活動に励んでみてください。

ではでは。