不動産投資

【初心者必読】不動産投資の6つのリスクと対応策をわかりやすく解説する

不動産投資のリスクと対応策を不動産会社のプロに解説してもらいます。初心者必読です。

こんにちは、日夜副業に励むびぼろくです。

株やFXと比べると、不動産投資は低リスクな投資だと言われることが多いですよね。

確かに景気の動向によって突如数十万円の損失が発生するといったことはないので、

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比較的リスクの低い投資手法ですが、もちろんリスクがないわけではありません

では、不動産投資にはどんなリスクがあるのでしょうか

そして、どうやってそのリスクを解消したらよいのでしょうか

私はその道のプロではないので、不動産販売を手がけるプロである友人に解説してもらいたいと思います。

パイセン教えてください。全部。

じゃあ、初心者向けにリスクと対応策をまるっと解説するよ…

では、ここからは彼にペンを譲って、私はだんまり決め込みたいと思います。

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初心者必読!不動産投資の6つのリスクと対応策とは

それでは、不動産投資にまつわるリスクを解説します。

一字一句読み逃さないようにしてください(スパルタ)

空室リスク

まず、不動産投資を行うにあたって、一番懸念すべきリスクとしては、「空室リスク」です。

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こちらは、入居者がつかず収入が入らないというリスクになります。

不動産投資は、基本的にローンを組んで毎月5-10万程度を返済しながら運用することが一般的です。

しかし、このように毎月ローンを返済しつつ不動産投資をする場合に、入居者がおらず家賃が入らないと、

単純にローン返済のためにお金が出ていくのみであり、貯金を切り崩して赤字で対応せざるをえません。

1月程であれば良いですが、数ヶ月続くと貯金が底をついてしまうため、このような空室リスクはできる限りなくす必要があります。

空室リスクをなくす方法としては以下の手法があります。

✔︎ 常に借りたい人がいる都心5区(新宿区、港区、千代田区、渋谷区、文京区)の物件を選ぶ

✔︎ 土地勘があり、入居者が多くいそうなエリアの物件を選ぶ

もしくは、「家賃保証」という、家賃が払われない月も不動産会社が代わりに払ってくれるサービスを利用することも一つの手です。

ただし、こちらは保険のように毎月の家賃5%程を支払う必要があり、収支に影響がでる恐れがありますので注意が必要です。

とりあえず都内の物件を購入するのが空室を避ける上で無難ですね。

家賃滞納リスク

そして、「家賃滞納リスク」も注意すべきリスクの一つでしょう。

これは、入居者が家賃を支払わず滞納し続けるというリスクです。

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そんな問題児が住み着いてしまったら赤字でしかないですよね。確実に避けるべきです。

では、どのようにこの滞納リスクをなくすかというと、一つは入居者の審査を実施し、滞納するような支払い能力のない人が住まないようにすること

そして、二つ目は、保証人/保証会社をつけるという方法です。これにより、万が一入居者が払わなくても連帯保証人に払ってもらえます。

賃貸管理会社に事前の厳正な審査や家賃滞納時の保証をお願いするようにしましょう。

火災・天災リスク

やはり、火事や地震などの災害リスクも考慮すべきでしょう。

火事が起こってしまい物件が全焼してしまうという事態も考えられますし、

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また、地震が発生し損壊してしまう恐れもあります。

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これらの災害をなくすことはできませんが、災害が発生した場合の被害・損失を最小限にすることはできます。

方法としては、1981年以降に建てられた新耐震基準をクリアする物件を購入することが推奨です。購入時に必ずチェックしましょう。

そして、万が一のための保険に入っておくということも重要です。

保険に入っておけば、何らかの災害が発生した場合でも損害を補償してくれます。

入らない手はないですね。

地震のリスクが高い都内の物件を購入する場合は、耐震性の高い物件選びや震災保険への加入は必要事項です。

事故物件リスク

購入する物件が事故物件であるリスクもあります。

つまり、過去に殺人事件のあった物件を購入してしまうというリスクですね。

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このような事故物件は価格が相場より低い事が多く、「安くて魅力的な物件だ!」と購入に至ってしまうことが多々あります。

本来であれば不動産会社は、事故物件についてはその内容を告知する義務(「告知義務」)があるのですが、

そのルールは解釈があいまいであり、告知せず販売する不動産業者も中にはいます。

なので、このような事故物件を購入しないためには、自らが不動産会社に聞く必要があるでしょう。

周りにヤクザの事務所がないかも確認すると地雷物件を避けられます…。

会社倒産リスク

物件を販売し、その後の管理を行ってくれる不動産会社が倒産してしまうというリスクも存在しています。

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物件購入後のアフターフォローをしてくれる会社が倒産してしまうとトラブル対応などを自らでこなす必要が出てきてしまいます。

このようなリスクを避けるためには、倒産確率の低い上場している不動産会社を選ぶことが推奨です。

ただ、万が一倒産してしまった場合は、別の不動産管理会社に管理業務を委託するということも可能です。

事前に管理を行ってくれる会社を見繕っておくと余計な心配が減るでしょう。

上場会社だと倒産は少ないので安心ですね(倒産しないことはないですが)

赤字リスク

不動産投資は、所有する物件を使って家賃という「売り上げ」を得て、必要な「費用」を払いながら「利益」を出す、一種の「事業」です。

このような事業を運営する際、徹底的に「売り上げ」と「費用」をシュミレーションせずに購入してしまうと、

利益を出さず赤字を垂れ流す不採算事業となってしまうリスクがあります。

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したがって、毎月どの程度の家賃収入があり、その一方で、毎月どのくらいの費用が発生するのかを事前にシュミレーションし、

購入する物件で黒字の事業運営ができることを徹底的にチェックしましょう。

不動産投資に成功する人は、数字の管理ができる人が多いです。苦手な人も頑張りましょう。

不動産投資におけるリスクと対応策まとめ

以上が不動産投資において注意すべきリスクと対応策です。

改めてまとめるとこんな感じになります。

リスク 対応策
空室 ✔︎ 都心5区で物件を選ぶ
✔︎ 土地勘のある場所で物件を選ぶ
家賃滞納 ✔︎ 事前の入居者の審査
✔︎ 保証人/会社をつける
火災・天災 ✔︎ 耐震性のある物件選び
✔︎ 保険への加入
会社倒産 ✔︎ 上場会社を選ぶ
赤字 ✔︎ 収支のシュミレーション

このようなリスクを事前に確認し、対応策を練った上で購入することで、低リスクでリターンの期待できる投資となります。

信頼できる不動産会社を見つけて、これらのリスクにどう対処するかちゃんと議論してね。

ご助言ありがとうございます…