不動産投資

不動産投資で節税できるってガチ?どのくらい節税効果あるか徹底検証する

不動産投資の節税効果について不動産会社の友人に詳しく教えてもらうよ。

こんにちは、びぼろく@副業ブロガー&YouTuber会社員です。

よくネット上のWebサイトをみていたり、不動産会社の営業と話していると、

不動産投資は節税になりますよ」という話をよく聞きます。

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しかし、素直じゃない私は「それって本当なの?営業トークじゃないの?」とつい疑ってしまいます。

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同じ疑問を持たれる人間不信の方はきっと皆様の中にもいるでしょう(失礼)

そこで今回は、不動産会社に勤める大学の友人にお願いし、

✔︎ 本当に不動産投資は節税になるのか

✔︎ なぜ節税できるのか

✔︎ どのくらい節税効果があるのか

について徹底的に解説してもらおうと思います。

真実を教えてください。

プロの知見をふんだんに披露するよ。

では、ここからは彼(友人)にペンをゆずります。正座で読みましょう。

[:contents]

不動産投資の節税効果を徹底検証する

まず「不動産投資は節税になるのか?」という疑問から検証していきます。

不動産投資は節税になるの?

結論からいうと、不動産投資で節税は可能です。

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不動産投資をすることで国に収める税金の額をぐっと下げることができちゃいます。

給与から自動的に引かれていて普段は意識しないことが多いかと思いますが、毎月多額の税金を支払っています。

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しかし、不動産投資によって年間数十万円も支払う税金を少なくできるのです。

では、なぜ不動産投資をすることで節税が可能になるのでしょうか。

節税を可能にするカラクリをみていきましょう。

不動産投資で節税できるカラクリ

なぜ不動産投資をすることで節税ができるかというと、

一言でいえば「たくさんの経費を計上することができるから」です。

そもそも税金は、売上(給料など)から経費を引いた所得に応じて支払う額がきまります

※ さらに細かくいうと経費に加えて控除額も引かれて税額が決まりますがここでは割愛します。

所得(=売上ー 経費)x 数パーセント=収める税額

不動産投資をすることでたくさんの項目を経費として計上できるため所得額が下がり、結果として支払う税金が少なくなるのです。

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では、不動産投資をすることでどのような経費を計上できるのでしょうか。

不動産投資において計上できる費用とは

順番に解説していきたいと思います。

購入時の初期費用 

物件購入時にかかる初期費用はもちろん経費として計上可能です。例えば、不動産業者の仲介料や物件の登記費用が当たります。

また、不動産購入時の交通費も計上できるので漏れなくメモしておきましょう。

損害保険料

物件購入時には損害保険(火災保険や地震保険)をつけてもらうかと思いますが、その保険料も経費になります。

修繕費・修繕積立金

長く物件を所有していると修理が必要になってきます。そのような修理費・修繕費も経費になります。

また、毎月積み立てて支払う修繕積立金も経費になります。

ローンの手数料・金利

年数パーセントの金利でローンを組んで物件を購入することが多いですが、そのローンの手数料・金利も経費にあげることができます。

これは結構大きいですよね。

管理費

物件の管理を不動産会社に委託している場合、毎月発生する管理費用もバッチリ経費になります。

各種税金

不動産を所有しているだけで支払う必要のある税金があります。

✔︎ 不動産取得税

✔︎ 固定資産税

✔︎ 印紙税

どんだけ税金支払わせいたいんだ…と国が嫌いになってきますが、これらの税金も経費扱いにすることが可能です。

ただし、住民税や所得税は経費にはならないので注意してください。

減価償却費

個人的にとても好きな経費項目は、この「減価償却費」です。

こちらは、購入した物件の価格を利用可能な期間で配分して計上できる費用です。

例えば、2,000万円で購入したマンションの利用可能な期間(耐用年数)が20年である場合、

毎年100万円を経費にすることができます(かなり大まかに言っているので詳しくはちゃんと調べてね)

何が嬉しいかと言うと、これまでご紹介してきた経費は実際に財布から出ている費用ですが、

減価償却費用は財布から実質何も出ていない費用なので、実際にお金を支払わずとも節税につながるのです。

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これら全ての費用を売上(給料や家賃収入)から引いた額が所得になりますが、

不動産投資は、減価償却費などたくさん費用にできる分、所得額が下がり、それに応じて納税額を少なくできるのです。

では、どれほど節税効果があるのでしょうか。

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どのくらい節税できるかシュミレーションしてみた

以下の条件で実際にどのくらい節税できるのかシュミレーションしてみましょう。

条件

✔︎ 年収1,000万円の独身会社員(配偶者や扶養者なし)

✔︎ ワンルームマンション2,290万円を購入

では、上記の条件を前提に物件購入初年度の節税額を計算してみます。

※ その他の細かい条件はわかりやすくするため割愛します。

上記の条件の通りワンルームマンション2,290万円を購入した場合、経費は諸々で年間210万円になります。

– 支払い金利: 22万円

– 減価償却費用: 77万円

– 管理費/管理手数料: 9万円

– 不動産取得税/その他:22.5万

– 仲介手数料/保険など:80万円

これらの不動産投資の経費があることにより、最終的に支払う税額は年間105.6万円になります。

一方で、不動産投資を行わない場合の支払う税額は149.3万円になります。

つまり、不動産投資をすることで支払う税額が43.7万円少なくなるということです。

わかりやすくするため細かい条件については割愛しました(すみません)が、それほどの節税効果があるということですね。

最後に

ということで今回は不動産会社の友人に不動産投資における節税について徹底的に解説してもらいました。

かなりの節税効果があるようで、ブログでお小遣いをもらった分、支払う税金が心配な自分にとっては耳寄りな情報でした。

皆さんの場合いくら節税ができるかは不動産会社に詳しく確かめてもらいましょう。

このような節税効果に加えて、その他に不動産投資でどのようなメリットがあるのか、

また、どのようなデメリットがあるのかはこちらで解説していますのでぜひ勉強してみてください。